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分析日本房地产价格历史走势

海房3602020-09-18

阅读数:121文章来源:海房360

20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭是世界历史上规模最大,最深刻的房地产危机。今天,中国的房地产开发正进入一个疯狂的时代。过去十年,房价定律只有上涨和下跌。缺乏土地,使越来越多的人更加深信房价不会下降的神话,然后历史上总会有惊人的相似之处。回顾日本房地产的崩溃,或许对中国房地产的未来走势有一些影响。

20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭是世界历史上规模最大,最深刻的房地产危机。今天,中国的房地产开发正进入一个疯狂的时代。过去十年,房价定律只有上涨和下跌。缺乏土地,使越来越多的人更加深信房价不会下降的神话,然后历史上总会有惊人的相似之处。回顾日本房地产的崩溃,或许对中国房地产的未来走势有一些影响。


战后50年,日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。在20世纪80年代初期,日本仅在几年内超过意大利,法国,英国和德国,成为世界第一大国,也是仅次于美国的世界第二大国。日本的贸易和制造业正在推动美国,在电子,钢铁,钢铁和造船领域,美国并没有扮演“游荡力量”的角色。日本的经济实力已达到美国的一半,外汇储备超过4000亿美元,占世界外汇储备的50%。日本成为世界上最富有的人,土地成为世界上最昂贵的土地。日本在弹丸岛国的房地产总价值超过美国,日本的平均房地产价格是美国的100倍。东京,大阪的价格是纽约和芝加哥的几倍。日本人购买了纽约最具代表性的建筑洛克菲勒中心和好莱坞电影公司,这是美国最引以为豪的产业。特别是日元的大幅升值使日本人对这笔资金感到非常自豪和自豪。随着“国家财富和强者”,大量的新资金没有被使用,他们必须集中和积累在非常有限的土地上,导致土地和房屋的含金量越来越高,价格上涨,气泡。

 

日本房地产开发在世界各地都有自己的特色。日本土地面积小,人口众多,经济高度发达。房地产开发是从战后时期的废墟中建立起来的。随着经济和房地产业的发展,特别是在主要城市的土地价格稳步上涨,高度垄断已经集中。1985年,大阪东京的土地价格从战争初期飙升了10,000倍。但是,如果日本房地产泡沫破裂不可避免地是由客观原因造成的,那就不正确了。事实上,即使在1985年,泡沫已经非常严重。如果未来五年内没有实施一系列错误政策,可以避免泡沫破裂。1985年日元的升值以及对升值错误的估计和预期,使日本直接陷入泡沫破裂前的“最后一次疯狂”。经过五年短暂的“辉煌与辉煌”,日本经济和房地产已经陷入了14年的萧条和低迷期。这表明包括日本在内的世界各国的房地产泡沫和破裂不能归因于客观原因。日本的主要错误政策是:

 

首先,利率太低,资金充斥,监管错误失控。1985年9月,美国,英国,德国,法国和日本的五国财长聚集在纽约的广场酒店,就长期以来的日元升值达成协议。在接下来的一年里,日元兑美元汇率翻了一倍多,这对出口产生了巨大影响。为了刺激国内经济,日本政府已经完成了出口导向的内需型经济,并连续五次降低利率以缓解货币政策。基本利率已跌至历史最低点。货币供应量每年超过10%,1998年超过15%,导致市场。资金非常丰富。然而,由于当时日本对日元升值和经济转型的理解和准备困难,大量资金没有像政府所希望的那样流入制造业和服务业,而是容易吸收的股市而“有效”引发了股市。楼市价格飙升。自1985年以来的四年间,东京地区的商业地价飙升了两倍,大阪飙升了八倍,两地的住宅价格都翻了一倍多。在这个过程中,日本政府没有采取有效措施来转移资金和监管资金,而是放手。

 

第二,盲目扩大信贷和滥用杠杆。在资金泛滥的情况下,应该收紧的信贷不仅没有收紧,相反,进一步的扩张也助长了火灾。为了追逐高额利润,日本的主要银行将房地产视为最佳贷款项目,而受访者则没有回应。1990年的危机已经到了边缘,但银行继续提供大笔贷款。今年在东京证券交易所上市的12家最大的日本银行向房地产贷款总额达50万亿日元,占贷款总额的四分之一,并在五年内飙升2.5倍。特别是,为了增加杠杆率和增加利润,日本银行违反了国际清算银行的巴塞尔协议,并将股东的未实现利润作为资本,从而导致流通领域的货币进一步扩大。1991年,日本银行的贷款总额达到了当年国民生产总值的90%,而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场,日本金融公司和投资公司等数千家非银行机构,不论政策限制,都属于房地产金融业,直接或间接贷款给房地产,总计40万亿日元。可以说,日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者和最终支持者,并继续为泡沫提供能量,直到最后一刻。

 

第三,投资炒作是风,股市是与市场挂钩,而管理监管是无效的。日本和香港完全一样。股市和房地产市场是“一个荣耀和一个损失”,这进一步加剧了泡沫的严重性。当时,日本居民从股票市场赚钱并投资房地产市场,从房地产市场赚钱并投资股市。从这个市场赚钱很容易。许多人赚的钱比他们一生中的工作还要多。股票市场正在飞行和飞行,创造了同样的“高”。从1985年到1988年,日本的国内生产总值增长了16%,市值和股票市值分别增长了81%和177%。1989年底,日经指数创下近39,000点的历史新高,房地产价格也创下历史新高。在此期间,房价日夜不断上涨,价格在几个月甚至几天内上涨。人们尽一切可能从各地借钱投资房地产,投机和炒作,许多人辞去工作,全职投机。人们使用证券或房地产作为抵押品从银行借钱并投资房地产。该银行认为,房地产价格继续上涨,因此没有抵押贷款的风险,因此大胆的贷款,导致大量的反复抵押和贷款,监督和管理无效,资金链无限延伸,杠杆是无限扩大。然而,在市场转向之后,立即形成“中子弹效应”,一个被打破,一个被打破。日本大公司也不愿孤独。他们在投机中发挥着重要作用。他们利用这种关系来买卖土地。交接数量非常高,每次价格上涨一次。在此过程中,政府的少数应对政策也严重滞后。大公司转售土地一直持续到1992年,当时政府增加了94%的收入并被迫停止。

 

泡沫破灭后,许多日本居民变得“消极”,家庭资产急剧缩减,长期以来造成了严重的经济负担,长期以来严重影响了正常消费。日本的银行和非银行机构的债务高达100万亿日元,最终成为数百万亿日元的坏账。无数银行和房地产公司已被关闭和收购,大量建筑物已成为“未完工的建筑”。建筑业受到重创。1994年,合同金额不到高峰期的三分之一,国民经济陷入负增长和零增长的十年。日本的痛苦教训应该被视为中国房地产业发展的警示。


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