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从商业地产加码,海外地产提速看万科的未来

海房3602021-01-04

阅读数:85文章来源:海房360

2014年,中国房地产进入白银时代,景气指数逐月下滑,投资增速显著放缓,销售面积和销售额同比大幅下滑,大中城市房价普遍下跌。一片哀号声中,佳兆业、雅居乐等房企相继出事,让本就不好过的房地产雪上加霜。扎根在广东的全球房地产龙头企业——万科,对2015年中国房地产的走势怎么看?白银时代,有何新举措?2015年,房地产新常态下准备开拓哪些新领域?未来,海外开发的步伐会不会提速?

2014年,中国房地产进入白银时代,景气指数逐月下滑,投资增速显著放缓,销售面积和销售额同比大幅下滑,大中城市房价普遍下跌。一片哀号声中,佳兆业、雅居乐等房企相继出事,让本就不好过的房地产雪上加霜。扎根在广东的全球房地产龙头企业——万科,对2015年中国房地产的走势怎么看?白银时代,有何新举措?2015年,房地产新常态下准备开拓哪些新领域?未来,海外开发的步伐会不会提速? 2014 年王石的生活可谓流光异彩:哈佛、剑桥游学;出版自传《大道当然》;在 2014 年联合国气候变化大会暨第 20 次《联合国气候框架公约》缔约方大会的一个边会上,与美国前副总统特戈尔恳谈环保;当选亚洲赛艇联合会主席…… 与这些相辉映的是,万科 2014年的成绩单。2015 年1月5日,万科发布公告称,2014 年万科实现销售面积 1806.4 万平方米,销售金额人民币 2151.3 亿元,分别比 2013 年同期增长 21.1% 和 25.9%。 万科这个全球最大的专业住宅开发商,自 1984 年成立起,一直是行业的领跑者。当国人还不知道房地产具体是什么时,王石已带领着万科在地产界开疆拓土。 1991 年,当国内资本市场方兴未艾时,万科在深圳交易所挂牌上市,拉开了万科万亿市值的征程。在众多地产公司中,万科是最早完成股份化和上市的。 本世纪初,国内市场生机勃勃,各个行业纷纷试水多元化和跨地域发展,王石抵制住诱惑,带领着万科做起“减法”,他们聚焦房地产业务,逐步剥离与主业无关的业务。 王石的减法法则,成了日后万科被市场津津乐道的“万科模式”。作为行业标杆,万科追求稳健发展,不博高利润率、不争规模,拿地坚持“宁可错过,绝不拿错”的原则。 秉持着这些原则,2010 年万科成为国内房地产业第一家年销售额达千亿级的公司。 近年来,随着宏观调控对住宅地产的打压,商业地产获得了大幅度发展。万科在郁亮的带领下开始涉足商业地产,并于 2013 年进军海外市场,开启了万科的国际化时代。 2015 年,万科这艘地产航母对中国房地产市场怎么看?新形势下,将涉足哪些新领域?未来,海外开发的步伐会不会提速?第四个十年的目标和梦想是什么? 转型城市配套服务商   王石:万科企业股份有限公司创始人、董事会主席,中国房地产协会常务理事、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员,深圳市总商会副会长,亚洲赛艇联合会主席等。 近年来,很多地产专家唱空中国房地产,把 2008 至 2014 年期间的房地产称为“严寒季”,地产大佬们言辞间也难掩心中的担忧,2013 年冯仑就曾感慨房地产在地方政府眼里已从“正房”变成“小三”。 那么,2015 年中国的房地产将会出现怎样的态势? 2014 年 12 月底,王石在广州一个活动上表达了对中国房地产未来的态度,他说:“中国的房地产业现在还是很粗放的,只要真正去改正,这个市场还早着呢,因为中国再怎么调整,城市化的进程还在进行中。但是如果国家宏观再刺激,让房地产再起来,我个人是非常非常担忧的。” 但是,从行业的角度,万科对待市场的态度一直是“谨慎乐观、积极应对”,他们相信城镇化、经济增长和居民财富的积累仍将给行业带来旺盛的居住需求。 万科的乐观建立在他们在中国住宅地产占据的庞大份额和向城市配套服务商转型的方向感。几年前,万科便不再单纯地盯着住宅销售,开始关注办公、养老和产业地产等新业务。万科的策略,就是在城市发展中找到自己的机会,为城市发展做配套服务。比如他们在前海做企业公馆,在留仙洞做设计产业园,给深圳众多中小企业提供一起办公、一起交流的新型创业产业园区。 2014 年年底,万科进行了新一轮的高管调整后,转型也进入了关键期。接任毛大庆负责万科集团商用地产的丁长峰,在其个人微信上透露,万科的非住宅部分资产已有2000亿元左右的规模,2014年万科商业物业的整体投资占比不超过15%,全国已开业和在建的购物中心有 25 个,计划新成立一间独立的公司对该部分资产进行管理和运营。 2015 年,万科预计有 10 个商用项目开业,包括购物中心、社区商业、酒店等,主要分布在北京、上海、广州、东莞、武汉、长沙等城市。此外,在一、二线城市还有部分办公物业计划推出。 未来,万科的业务会分为三大块:首先是住宅业务,未来十年住宅业务占50% 以上;第二个是消费体验地产,比如万科的生活中心,主要是消费体验为主,未来会有咖啡馆、电影院、超市,以及养老服务和青少年教育成长中心等;第三个是产业地产,包括写字楼、酒店和正在准备做的物流地产。 海外开发提速 近年来,随着海外楼市的复苏和中国财富阶层在海外市场的购买力越来越强劲,各大房企纷纷到海外掘金,比如绿地、碧桂园、富力等,掀起海外投资开发热。 2013 年年初,万科开始进军海外市场,用了 4 个月的时间,完成了中国香港、美国、新加坡的海外市场布局。 其中“首子”落定于美国旧金山。2013年2月,万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司合作开发旧金山富升街 201 地块。该项目总投资约 6.2 亿美元,其中万科 投 资 1.75 亿 美 元,铁狮门投资7500 万美元。此次合作中,万科持有该项目 71.5% 的股权。 为了庆祝万科海外首子的诞生,王石特意从波士顿飞到旧金山,参加开工典礼。令王石异常兴奋的是,万科此次在旧金山的地块,是28 年来拿得最好的地,事后他谈到此次合作依旧欣喜不已:“万科孜孜以求的做现代企业公司,讲制度、讲透明、讲底线、讲规范,到了大家都要遵守规则的时候如鱼得水。” 之后,万科又和RFR、Hines合作开发纽约曼哈顿列克星敦大道610 号项目。该项目位于曼哈顿中心城区,共 61 层,包括 3 万平方米的高级公寓和首层商铺。该项目将于 2015 年秋季启动预售,主要面向纽约及国际高端客户。 和铁狮门等国外开发商的合作,给了万科很多启发,比如万科目前正在推进的小股操盘模式,也是国际化的成果体现之一。 针对万科国际化的意义,王石曾在微博中写道:“21 世纪优秀的企业一定是全球视野、国际化。” 万科集团总裁郁亮也曾表示,“在万科第四个十年的时候,我们要从国际化角度衡量我们是不是优秀,万科管理和治理水平是否可以达到国际化水准”。 那么 2015 年万科的海外步伐是否会提速? 2014 年 12 月底,王石参加某活动时给出答案:“会提速”。他坦言万科在海外的投资主要是两个地区和三个国家,两个地区是北美地区和欧洲地区,三个国家是美国、加拿大和英国。 为什么投资“两地三国”?王石对此有过详细的分析,他说:“万科国际化有三个层面的考虑:第一是学习海外成熟的市场运作经验和管理;第二是评估风险,中国市场有不确定性,万科把 10% 至 15% 的比例投到国外;第三是给万科的业主提供增值服务。” 近年来,万科的一些业主为了子女受教育、家庭资源配置等开始向海外移民,万科通过在当地建立网络,给业主提供服务,比如为业主的孩子求学提供中介代理等。 环保新梦想 2015 年是万科第四个十年的开始年,新的十年规划怎么做?未来的十年怎样走?怎样做才能保住世界地产一哥的地位? 这是万科 2015 年必须回答的问题,也是王石的梦想之一。近来他在很多活动上谈到万科的第四个十年规划时,用得最多的词是“可持续发展”和“环保”。他曾说中国的企业平均寿命是 8 年,即使是500 强企业,平均寿命也超不过 10年,万科已经 30 岁了,要想可持续发展,低碳、环保是必由之路。 2014 年 12月10日,联合国气候变化大会暨第 20 次《联合国气候框架公约》缔约方大会期间,万科主办的一个主题为“城市的绿色低碳未来”的大会上,王石做了主题演讲,他说万科正在为未来绿色建筑做准备。 在王石看来,在全球倡导可持续发展的今天,绿色地产和绿色建筑的意义,在于宣告一种新型的地产思维与一种长期可持续的建筑哲学。 早在 2009 年,万科就提出绿色战略规划,并分三步推进绿色战略:第一是装修房,第二是住宅产业化,第三是绿色建筑。 直至贴上“千亿”标签,万科一直坚持精装修战略,他们坚信装修房可以减少二次污染和邻里干扰,是房企应该承担的责任。近年来,为了提供更环保的产品,他们还与产业链上游的供应商携手降低产品对环境的不良影响,与多家供应商共同加入世界自然基金会全球森林贸易网络。 2015 年,万科在主流项目中将全面取缔毛坯房,实现开发项目百分之百全装修,以此达到节能减排、减少建筑损耗的环保需求。
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