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为什么去日本投资房产的中国人越来越多

海房3602017-07-06

阅读数:1411文章来源:海房360

一方面,我们可以认为房价上涨乏力,是“失去的二十年”之结果;另一方面,微弱的涨幅也说明日本房地产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国,已经经历过不止一轮的涨幅了,且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。

是什么促使日本不动产行业三年前开始重新获取了全球投资者的关注?

根据日本NHK电视台报道,2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元(约合642.8亿人民币),占日本国内房产市场的2成之多。

东京市中心的高档物业被外国买家抢购:美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅;中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元),购买了一座25层的综合性办公楼;美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

海外买家中,大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望,在过去一年中,至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示,公司每月的房屋成交量可以达到100件以上,公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。

与上述果断的投资者不同,犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好,黑石、复星都疯了吗?是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢?

泡沫破裂后的日本房产市场趋理性,久未经历大涨。与其它国际大都市相比,日本大城市房价并不算抢眼,不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市,也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后,日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国

对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中,日本的房价指数是最低的,从91年泡沫破裂后,再未经历较大涨幅。日本从1980年至今,房价的涨幅是五个国家中最小的,且与其他四国之间的差距相当大。

一方面,我们可以认为房价上涨乏力,是“失去的二十年”之结果;另一方面,微弱的涨幅也说明日本房地产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国,已经经历过不止一轮的涨幅了,且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。

租售比=月租金/房价。比值越大,收回房产购买价的期限越短,该房产越值得投资。按国际通用标准来说,1:200 – 1:300是房价健康的区间。如果比值低于1:300(即300个月以上的租金收入才能收回购房成本),说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200,则说明房产比较具有投资价值。

根据掘金大师8月3日的文章,我们看到东京、大阪的租售比都比较高,中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报,算出其租售比是1:200—1:300,也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准,日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见,如能找到房屋中介代为打理,这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来,租售比高达1:120—1:150,可谓极具投资价值。

若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比,以中小户型为例,纽约和旧金山租售比在1:255左右,伦敦1:400,香港1:428,新加坡(非政府组屋)1:461,广州1:470,北京、上海1:666,深圳1:714。

由此可见,日本不动产行业的泡沫化程度远远低于其他城市,租金回报率成为投资亮点。这也是一直让全球投资者看好看定日本不动产投资的主要原因。

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